【正文】摘   要：文章论述了房地产交易档案的功能，分析了房地产交易档案利用中的症结，提出了提升房地产交易档案社会化服务水平的现实途径。 
　　关键词：房地产交易档案 功能 社会化服务       　　 
　　房地产交易档案是房地产管理的重要组成部分，是房地产权属管理的前提和基础。随着房地产市场的不断发展和完善，房地产交易已成为房地产管理的重心，对于预测房地产市场的走向、制定房地产调控政策、规范房地产权属管理、建立统一有序健康的房地产市场体系等方面，都有着十分重要的作用和影响。如何充分发挥房地产交易档案的多重功能、提升其社会化服务水平，是当前房地产交易档案管理工作中的一个重要课题。笔者结合多年的工作实践，谈些看法和意见。 
　　一、对房地产交易档案多重功能的定位 
　　房地产交易档案与其它类别的档案一样，具有着档案的基本功能： 
　　1.保管作用。通过收集、整理、归类、装订，把分散、零乱的各种资料，集中统一管理，具有一定的保密性。 
　　2.鉴证作用。通过查阅、复制档案，可以对某一事件、某一物品的有关情况，提供其真实存在或归属的证明。 
　　3.编研作用。通过对档案所反映的内容进行分类整理、分析研究，形成对曾经发生过的事情的正确认识，对以后类似事情有引导、规范特别是借鉴作用。
　　同样，任何类别的档案，由于其自身内容和性质的不同，也必然会在基本功能的基础上有延伸，形成自身独特的功能。就房地产交易档案而言，其功能也是多重的。主要表现为以下几个方面：
　　1.对房地产权利人交易行为的保护功能。房地产交易是依法依规、按权利人的真实意愿进行的，其交易行为受法律保护，交易完成后各种资料统一归档保管，既使权利人的交易资料得到安全管理，又为权利人提供一定程度的保密服务，是国家和政府主管部门对权利人合法权益的有效保护。       　　 
　　2.对房地产权利人合法权益的鉴证功能。当权利人的房地产权属受到他人的质疑、侵害或形成纠纷时，房地产交易档案可提供具有法律效力的原始凭据；当权利人的房地产用于质抵、担保、融资或是转让时，房地产交易档案可提供合法的权益证明。同时，也可以为司法、纪检监察机关办案提供有力的佐证。 
　　3.对房地产交易双方乃至更大范围提供的服务功能。      　　 
　　二、目前房地产交易档案利用中的主要症结       　　 
　　随着房地产交易档案管理的不断规范，档案利用也有了一定的基础。但是，就房地产交易档案的功能发挥，特别是社会化服务水平而言，还存在着不少问题和很大差距。主要表现为：       　　 
 　　1.缺乏统一的档案利用规范要求。尽管住建部门实行了房地产档案管理规范化考核，但仍然偏重于管理，突显的是“保管作用”和“保护功能”，对档案的利用则缺乏刚性要求。比如，既讲公开查询又讲要保密，但没有具体明确的类别和范围；具体到一宗交易行为，哪些应保密、哪些可当事双方查询、哪些可供公开查询、哪些可供司法机关人员和纪检监察部门查询或复制，没有具体的规定；再者，查询、复制的无偿提供与有偿服务如何区分界限，也没有统一的规定。   
　　2.缺乏对房地产市场的动态监测。房地产市场的运行是否良好，直接反映在交易档案上。但从目前房地产市场的监测内容和方式看，主要是看商品房销售价格，很少有人从房地产交易档案方面作分析；调控房地产政策更多的是依赖于行政措施，从交易市场反映的内在规律作分析不够深入。事实上，也没有赋予档案管理人员进行统计分析的职能，更不用说建立动态监测机制和信息发布平台。       　　 
　　3.缺乏提供社会化服务的平台。服务是双向的，你能提供哪些服务、我需要你提供哪些服务，有了交流互通的平台，服务才能有针对性、有实际作用。现在房地产交易档案服务的社会化程度很低，主要就是交易双方办手续时查阅、复制有关资料，出于保密考虑其他人不能查询，提供的信息量很少，没有能与房屋买卖、租赁等中介服务融合形成一个大的平台。       　　 
　　三、提升房地产交易档案社会化服务水平的现实途径       　　 
　　着眼于房地产交易档案的功能定位，分析目前房地产交易档案管理和利用中的症结，得出的结论是：必须充分发挥房地产交易档案的多重功能，从而提升其社会化服务水平。笔者认为，目前应选择和积极探索的途径主要有以下几个方面：       　　 
 　　1.应尽快制定实施统一的房地产交易档案利用规范。坚持“管用并重、服务社会”的方针和“保护中利用、利用中提升”的指导思想，由省级以上制定并实施房地产交易档案利用规范。
　　2.应抓紧建立完善统一的房地产交易动态监测和信息发布平台。立足于建立安全、全面、准确、及时、开放的房地产交易档案信息管理系统，寓保护、鉴证、监测、服务功能于一体，面向社会提供更全面、更及时的服务。 　　 
 　　3.应逐步建立和推行统一的房产与土地交易协调机制。从目前房地产管理体制的现状出发，因地制宜，逐步推进。比较稳妥的办法有：一是强化前置要件审查。严格按房地产管理法的要求，规范房产和土地登记程序，坚决制止和惩处不依法定程序登记发证行为，杜绝房产部门不管土地是否登记、土地部门不管房产是否登记现象，该哪个部门先登记的，后登记的部门必须作为强制性要件，否则不得登记。二是试点实行房产与土地登记联合会审办法。由同级政府行文明确，由先受理申请的部门作为牵头单位，另一部门作为协办单位，共同参与审核、共同勘测绘图、共同报请同级政府审批、同时颁发两证。这样既方便了办事群众，也各自保管了完整的房地产档案。三是逐步实现房产交易与土地交易的联网。在同级政府的统筹下，按照“数据共享、平台共建”的原则，实现房产交易与土地交易的网上同步运行，进而构建一站式的房地产交易网。